7 locataires sur 10 n’effectuent pas la remise en état basique par manque de connaissance sur l’attendu ou de notion de propreté. Nous proposons une prestation d'accompagnement du locataire avant l'état des lieux sortie pour que lui et le propriétaire anticipant tous travaux et réparations.
Guide
6.2.2024
L'état des lieux est une étape cruciale lors de la location d'un bien immobilier, que ce soit à l'entrée ou à la sortie d'un locataire. Bien que la loi Alur de 2014 ait défini les contours de cette procédure, de nombreux aspects restent méconnus. Dans cet article, nous explorerons en détail les différentes facettes de l'état des lieux, fournissant ainsi aux locataires et aux bailleurs une compréhension approfondie de cette démarche.
L'état des lieux est une évaluation détaillée de l'état d'un logement à un moment donné, généralement effectuée lors de l'entrée et de la sortie d'un locataire.
La loi Alur a défini les éléments essentiels à inclure dans un état des lieux pour qu'il ait une valeur juridique. Il doit être contradictoire, signé par le locataire et le bailleur, avec deux versions identiques décrivant l'état du logement. L'état des lieux d'entrée peut être modifié dans les 10 jours suivant l'emménagement, excepté pour le chauffage, modifiable dans les 30 jours après le début de la période de chauffe pour les éléments de chauffe. L'état des lieux de sortie, en revanche, ne peut être modifié, exigeant une vigilance particulière lors de sa réalisation.
Un pré-état des lieux peut être effectué entre le préavis et avant la sortie afin de donner des indications au locataire sur les réparations lui incombant avant que l’état de sortie final ne soit réalisé.
L'état des lieux est un processus minutieux pendant lequel le locataire et le propriétaire, ou leurs représentants, inspectent le logement. Ils passent en revue chaque pièce, notant l'état des murs, des plafonds, des sols, des équipements, et prennent éventuellement des photos pour documenter l'état initial. Ce processus, réalisé à l'entrée et à la sortie du locataire, permet de comparer l'état du logement à ces deux instants, facilitant ainsi la résolution de tout litige.
Il constitue une mesure préventive importante pour protéger les intérêts du propriétaire et du locataire.
Nous vous avons préparé un modèle d'état des lieux d'entrée et de sortie pour vous aider à le réaliser vous-même ou pour vous en inspirer.
L'état des lieux se fait habituellement à deux moments clés : à l'entrée du locataire dans le logement et à sa sortie. À l'entrée, il établit l'état initial du logement, tandis qu'à la sortie, il permet de constater les éventuelles dégradations imputables au locataire. Ces deux moments permettent de comparer objectivement l'évolution de l'état du logement au fil du temps.
La réussite d'un état des lieux repose sur plusieurs aspects. Tout d'abord, prenez le temps nécessaire pour inspecter chaque recoin du logement de manière méthodique. Soyez minutieux dans la description des éléments, et n'hésitez pas à prendre des photos pour étayer vos constatations. Il est également important de discuter ouvertement avec le locataire pour assurer une compréhension mutuelle de l'état du logement.
L'état des lieux peut être établi par le propriétaire, son représentant, le locataire ou une personne mandatée par l'une des parties. La présence des deux parties lors de l'établissement de l'état des lieux est souvent recommandée pour garantir une compréhension commune de l'état du logement. Cette collaboration renforce la validité du document et minimise les risques de contestations ultérieures.
L'état des lieux est réalisé pour établir une référence précise de l'état du logement à un moment donné. En documentant l'état initial et final, il offre une base objective pour évaluer d'éventuelles dégradations et faciliter la résolution de conflits entre le locataire et le propriétaire. C'est une mesure préventive qui protège les intérêts des deux parties et favorise une relation locative saine.
La présence du locataire et du propriétaire, ou de leurs représentants respectifs, est fortement recommandée lors de l'état des lieux. La collaboration directe facilite la communication et la compréhension mutuelle de l'état du logement. En étant tous deux présents, les parties peuvent discuter des constatations, minimisant ainsi les risques de litiges ultérieurs.
La date de l'état des lieux de sortie est généralement décidée d'un commun accord entre le locataire et le propriétaire. Il est recommandé de planifier cette étape à l'avance pour permettre aux deux parties d'y participer. En collaborant sur la date, les parties peuvent éviter les contraintes de calendrier et s'assurer que l'état des lieux est réalisé de manière exhaustive.
L’état des lieux d’entrée s’effectue à l’entrée de la location.
L’état de lieux de sortie s’effectue généralement le dernier jour du préavis mais peut être réalisé avant si le locataire en fait la demande.
Les dégradations imputables au locataire incluent généralement celles qui vont au-delà de l'usure normale résultant d'une utilisation normale du logement. Cela peut englober des dommages intentionnels, des réparations nécessaires en raison de la négligence du locataire, ou des altérations non autorisées apportées à la propriété. Ces dégradations doivent être clairement définies dans le contrat de location.
En règle générale, le locataire est tenu de remettre les murs en l'état initial s'ils ont été repeints pendant la durée de la location. Cependant, cela dépend des clauses spécifiques du contrat de location ou de l'état des lieux. Il est essentiel de clarifier ces points dès le début pour éviter tout malentendu entre le locataire et le propriétaire.
Lors de la signature du bail et de la réalisation de l'état des lieux, il est essentiel d'éviter certains pièges. Tout d'abord, lisez attentivement toutes les clauses du bail avant de signer. Participez activement à l'établissement de l'état des lieux, prenez des photos pour documenter l'état initial du logement, et clarifiez les responsabilités financières en cas de dégradations. Ces précautions contribuent à une relation locative transparente et sans heurts.
Pour faire un état des lieux avec des photos, suivez ces étapes détaillées :
L’état des lieux est gratuit lorsque le bail se fait de propriétaire à locataire et que le propriétaire effectue lui-même l’état des lieux.
Si le propriétaire souhaite faire intervenir une société externe, il peut demande au locataire de participer aux frais d’état des lieux d’entrée uniquement selon le barème régi par l’état.
Lorsque la location se fait par une agence, l’état des lieux est payant à l’entrée selon le barème régi par l’état.
Le montant refacturé au locataire ne peut pas dépasser la moitié des frais facturés par l'agence immobilière et un montant maximum, de 3 € TTC par m² de surface habitable.
Retrouvez les tarifs de nos interventions d'état des lieux sur notre page.
Le pré-état des lieux, bien que non obligatoire, offre une double utilité. Pour le locataire, il constitue un guide des réparations nécessaires avant la sortie, essentiel pour récupérer le dépôt de garantie. Pour le bailleur, il documente les dégradations, encourageant ainsi le locataire à maintenir le bien en bon état. Il s’effectue entre la confirmation du préavis et l’état des lieux de sortie, de préférence avec assez de temps pour permettre au locataire d’effectuer les réparations nécessaires.
L'état des lieux d'entrée peut être modifié dans les 10 jours consécutifs, mais celui de sortie ne peut être altéré. En cas de désaccord, un huissier peut être sollicité. Il est crucial de différencier vétusté et dégradations pour une justification précise des retenues sur le dépôt de garantie. La modification peut intervenir à la demande des parties mais uniquement si acceptions de toutes les parties. La demande doit être faite par écrit, email de préférence, et si possible avec une photo.
Il est important d’avoir une procédure pour ne rien oublier. Chez Flowmo, nous avons développé un parcours pour ne rien oublier.
~Entrée
~Salon
~Salle à manger
~Cuisine, toujours à part, même dans un studio
~Pièce de vie pour les studios (chambre + salon)
~Chambres (chambre 1, chambre 2, chambres x, ...)
~Balcon ou terrasse ou jardin
~Cave
~Garage ou parking
~Salle de bains ou salle d’eau
~WC
~Toute autre pièce : alcove, cagibi, débarras, buanderie, etc
~Porte d’entrée ou porte palière
~Murs : mur d’accès, mur de droite, mur de face, mur de gauche. Si vous avez plusieurs espaces imbriqués. Nous recommandons de faire carré par carré pour avoir des murs reconnaissables par sous-espaces Exemple : Salon et Alcove sont deux espaces, il est donc important de mentionner 3 ou 4 murs dans chaque élément.
~Plafond
~Sol et plinthes
~Éléments électriques, nombre et fonctionnement : interrupteurs, prises électriques, prise internent / télé / câble TNT Antenne / téléphone, éléments de lumières types plafonnier ou appliques murales.
~Neuf : état neuf, sans aucune trace d’usure ou du temps
~Bon état : en très bon état mais ne vient pas d’être installé
~État d’usage : état correct avec quelques défauts mineurs
~Mauvais état : beaucoup de défauts mais fonctionne encore
~Hors service : l’élément doit être remplacé
~Propre
~Sale
~État physique : neuf, bon état, état d’usage, mauvais état, hors service
~État de fonctionnement. Nous démarrons le bien pour vérifier son démarrage (nous ne vérifions pas le fonctionnement complet).
~Marque
~Nombre si plusieurs, exemple :couteaux, fourchettes, cuillières, etc
Nous vous avons préparé un rapport vierge d'état des lieux d'entrée et sortie, sur papier, pour vous aider à visualiser ou pour l’utiliser directement si vous souhaitez faire l’état des lieux vous-même.
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